深圳应急贷款
1307785153713077851537小微企业成为了推动经济增长的重要力量。在激烈的市场竞争中，小微企业往往面临着融资难题。房产抵押贷款作为一种有效的融资方式，为深圳小微企业提供了新的发展机遇。本文将从深圳小微企业房产抵押贷款的优势、操作流程及注意事项等方面进行详细阐述。
一、深圳小微企业房产抵押贷款的优势
1. 融资额度高
相比其他融资方式，房产抵押贷款的深圳小微企业房产抵押贷款融资额度较高。根据相关规定，小微企业可将其拥有的房产作为抵押物，申请最高不超过抵押物评估价值的贷款。
2. 贷款利率相对较低
相较于民间借贷等高息融资方式，银行房产抵押贷款的利率相对较低，有利于降低企业的融资成本。
3. 贷款期限灵活
银行针对小微企业房产抵押贷款的期限相对灵活，可根据企业的实际需求进行调整。
4. 贷款审批速度快
相较于其他融资方式，房产抵押贷款的审批速度较快，有利于企业快速获得所需资金。
二、深圳小微企业房产抵押贷款的操作流程
1. 选择合适的银行
小微企业应选择信誉良好、业务能力强的银行申请房产抵押贷款。
2. 提交相关资料
申请房产抵押贷款时，需提供以下资料：
（1）企业营业执照副本、组织机构代码证等企业基本信息；
（2）房产所有权证明、房产评估报告等房产信息；
（3）法定代表人身份证明、授权委托书等企业负责人信息；
（4）财务报表、经营计划等企业经营状况。
3. 银行审批
提交资料后，银行将对企业进行审查，包括企业信用、经营状况、抵押物评估等。审批通过后，双方签订贷款合同。
4. 办理抵押登记
贷款合同签订后，需到相关机构办理抵押登记手续。
5. 放款及还款
银行根据合同约定，将贷款发放至企业账户。企业按约定的期限还款。
三、深圳小微企业房产抵押贷款的注意事项
1. 确保房产真实有效深圳小微企业房产抵押贷款
在申请房产抵押贷款前，小微企业需确保所提供的房产信息真实、有效。
2. 选择合适的抵押物
选择抵押物时，应充分考虑其市场价值、变现能力等因素。
3. 了解贷款利率及费用
在申请贷款前，应详细了解贷款利率、手续费、提前还款罚金等费用。
4. 规划还款计划
在申请贷款时，应充分考虑企业的资金状况，制定合理的还款计划。
深圳小微企业房产抵押贷款作为一种有效的融资方式，为解决企业融资难题提供了有力支持。在申请贷款过程中，小微企业应充分了解相关政策及注意事项，确保贷款顺利办理。企业应努力提高自身经营状况，实现可持续发展。
参考文献：
[1] 陈思明. 小微企业融资困境与对策研究[J]. 金融发展研究，2018(4)：78-82.
[2] 王晓芳. 小微企业房产抵押贷款风险及防范[J]. 商业经济研究，2019(10)：88-90.
[3] 张晓辉. 小微企业融资现状与对策研究[J]. 经济研究导刊，2017(8)：54-56.
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1、具备完全民事行为能力，本人及其家人无不良信用记录，当前贷款无逾期；
2、应具有我行允许辖属范围内的常住户口或有效居留身份，并在当地有固定住所；
3、家庭净资产不低于50万元（家庭净资产包括家庭金融净资产、家庭实物净资产（动产和房产））；
4、企业实际经营2年（含）以上，经营稳定；需要有行业从业经验不低于3年；
5、企业经工商行政管理部门核准登记，并办理年检手续；有固定的住所和经营场所，合法经营，生产经营符合国家法律法规、产业政策和环境保护要求，当前贷款无逾期；
6、我行规定的其他条件。
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直接把所在楼盘名称、房产面积等信息告诉银行客户经理，立即就能算出以这套房子抵押大概能贷到多少，但贷款额度可能比以前明显减少。这是深圳二手房成交参考价格机制建立后，向银行申请经营贷时的情形。
3月2日获悉，中行深圳分行、上海银行深圳分行已开始执行以官方发布的指导价作为参考依据，对经营贷抵押的房产进行定价，贷款额度为官方指导价的七成。对于这一最新变化，中行深圳分行没有对正式确认。
“我们估计很快也会调整，大家都看着大行，我们大概率也会跟大行走。”深圳某股份行人士说，虽然多家银行已明确按揭贷款参考二手房官方指导价，经营贷是否执行同一政策，目前并不明朗，也没有执行细则，但国有大行确定后，可能会有更多银行跟进。
由于二手房官方指导价低于实际市场价，也低于评估价，今后，在深圳申请房产抵押的经营贷，贷款额度将会下降，而这可能会对实际经营的小微企业融资带来一定程度影响。
已有大行经营贷执行指导价
“现在要做就只能按指导价来做，没法再按照以前的规则做了。”中行深圳分行信贷人士称，经营贷抵押房产如何估值，目前虽然还没有执行细则，但该行已经按照二手房成交参考价格机制放款，额度为抵押房产官方指导价的七成。
根据媒体近期报道，中行深圳分行已下发通知，包括二手房按揭贷款、房产抵押类等涉房类贷款，额度按照政府发布的二手房成交参考价格执行。记者就此向中行深圳分行求证，截至发稿该行尚未正式回复。
除了中行深圳分行，还有部分银行的经营贷也已参考官方指导价，对抵押房产进行估值，其中就包括上海银行。
“能贷多少要根据抵押房子的定价，自己在手机上查一下楼盘单价，再看一下房子面积，就能算出来大概可以贷多少钱。”上海银行深圳分行人士称，该行经营贷的额度也是参考二手房产官方指导价评估后，按照估值的七成放款深圳小微企业房产抵押贷款。
按照二手房指导价对经营贷抵押房产定价，还不是银行的主流做法。另一家大行深圳分行回复，该行已将官方指导价作为二手房按揭贷款的重要参考依据，但由于监管政策还不清晰，也没有执行细则，房产抵押类经营贷、对公贷款暂时还未调整。而另一家大行深圳分行则未表明经营贷政策是否已经调整。
北方某股份行信贷人士说，由于政策不明朗，该行的经营贷门槛有所提高，但仍在正常进行，对不同业务区别对待，企业股权刚刚过户、经营不能支撑贷款等情形的经营贷目前已经不能做了。
而更多银行仍在观望之中。二手房成交参考价格机制建立后，抵押房产如何估值，由于政策并不明朗、缺乏执行细则，不少银行都对经营贷业务持观望态度。某中小银行人士透露，受前述原因影响，该行的经营贷虽然仍在接单，但却没有放款。华南某股份行深圳分行人士称，随着二手房按揭贷款政策调整，经营贷是否也同步跟进、如何跟进，该行内部还在进行讨论，但目前还没有形成最终结果。
银行业内人士预计，股份行、城商行等中小行都在观望国有大行，随着中行开始将二手房官方指导价作为经营贷抵押房产估值、确定贷款额度的依据，未来可能会有更多银行跟进。
“大家都在看着大行，我们大概率也会跟大行走，只要大行确定了，我们就会跟进。”某股份行深圳地区支行行长说，在经营贷、小微企业贷款领域，国有大行是主力，大行确定后，中小行也会跟进调整。
多个环节受影响
无论是房屋交易还是按揭贷款，房屋估值、定价都是关键环节。官方指导价建立后的定价机制，已开始向二手房交易、评估、按揭贷款、抵押类对公贷款等与二手房相关的各个环节传导。
“房产抵押经营贷如果也跟二手房按揭贷款一样，那直接按官方指导价定价就行了。”上述股份行支行行长说，银行发放房产抵押经营贷款时，都要委托评估公司评估，最终按照评估价的七成放贷。若以二手房官方指导价作为抵押房产定价依据，就不需要评估这一程序了。
光大银行深圳分行2月20日在内部通知，以官方发布的二手住房成交价作为按揭贷款参考依据。随后，四大行深圳分行的二手房按揭均已执行指导价房贷。
股份制银行中，平安银行深圳分行也在2月27日公告，该行在深圳地区以所在住宅小区二手住房成交参考价格作为办理二手楼按揭贷款业务的认定标准。也就是说，与四大行不同，该行不仅将二手住房成交参考价格当作参考标准，还作为认定标准。
业内人深圳小微企业房产抵押贷款士认为，在贷款环节，除了购房者实际承担的首付比例提高外，经营贷、房产抵押类对公贷款也都会受到一定影响。
某城商行中高层人士说，虽然评估价低于实际市场价，但仍要高于新发布的指导价。今后，在深圳申请房产抵押贷款额度将会明显减少，部分实际经营的小微企业、中小企业的融资可能会受到影响。
某城商行人士此前也称，该行的个人住房抵押贷款额度上限已经从年前的1000万元，调整到800万元至1000万元，而且审核、放款条件较为严格，1000万元以上的经营贷只有大行有额度、利率略微宽松。而从某大中型银行信贷人士处获悉，目前该行经营贷单笔额度上限一般为700万元。
“主要还是对小微企业影响大，对大中深圳小微企业房产抵押贷款型企业影响不会太大。”上述股份行支行行长说，一方面大中型企业融资渠道多元化，房产抵押类贷款本来就不是主要融资来源；另一方面从实际经营来说，大中型企业也很少将资金用于炒房。
小微企业融资或受影响
“如果抵押的房产直接参考二手房指导价，那么接下来一段时间，小微企业融资可能会很困难。”上述城商行人士说，二手房指导价不仅低于市场价，而且低于评估价，这会导致个人住房抵押的经营贷额度下降。
根据银行业人士介绍，抵押的个人住房评估价通常为市场价的七成，最高八成，再打个八折放贷，最终贷款相当于房产价值的60%左右。他举例称，市场价1000万元的房产，能从银行得到600万元贷款。而参照官方指导价作为评估价，贷款额度可能只有500万元。
“为了防止有实际经营的小微企业被‘错杀’，到时候出台针对性措施也说不定，避免对实体经济带来不利影响。”上述股份行支行行长说，个人住房抵押贷款执行细则出来之后，银行也会在市场需求和自身业务发展上做出平衡。
上述北方股份行信贷人士也称，该行目前对经营状况、信用记录优良、贷款确实用于经营的抵押类经营贷，仍然采取倾斜政策，可以按照市场评估价的七成发放贷款。
上述大行信贷人士称，虽然该行经营贷单笔最高为700万元，但资质优良、经营状况与贷款额度、用途匹配的企业，额度也可以放宽到700万元以上，最高可以达到1000万元。
（记者潘玉蓉）深圳住建局发布的二手房指导价，已在各个环节推行。
3月1日，有消息称深圳以房产为抵押的经营贷口子被收紧，抵押房产也要执行住建局发布的指导价，该指导价比评估公司发给银行的评估价更低。证券时报记者了解到，深圳已有两家银行开始实施，预计其他银行也将效仿。
今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制（指导价）。目前，指导价已经在深圳四大行实施，光大银行、民生银行、北京银行深圳分行以及深圳农村商业银行也加入了队伍，参考指导价来发放房贷。
经营贷抵押房产评估按指导价打折
“继银行按指导价上浮15%被政府辟谣后，经营贷传出最新消息，也按指导价执行，四大行之一的中行即将执行，抵押金额（放款额度）=面积×指导价单价×7成。目前中行已经停止递件。”
3月1日，有消息称经营贷贷款额度将以指导价为基准打7折。证券时报记者向深圳银行人士处了解到，中行和上海银行深圳分行已经开始执行，经营贷抵押房产的评估，以指导价为基准打折。
过去，银行对中小企业发放以住房为抵押的经营贷时，会找评估公司报价，并在报价基础上打7折，留出安全边际。由于房价多数时候是走在上升通道，评估公司的报价一般比市场实时的成交价格低，但评估公司每隔一段时间会调整评估价。
有银行业人士告诉证券时报记者，虽然评估价低于实时市场成交价，但仍比新发布的指导价高出不少。也就是说，现在个人申请住房抵押贷款，能获得额度将会减少。上述人士预计，后续其他银行也会跟进。
深圳四大行均已执行指导价放贷
2月8日，深圳市住建局发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访时表示，二手房指导价格的形成，是以近一年深圳楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交及银行评估价，综合分析、测算形成的。银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。此外，参考价也将会跟随市场变动进行更新。
深圳最早响应住房指导价的是光大银行深圳分行。很快，越来越多的深圳银行加入这个队伍，有银行是正式发文，有银行则是口头通知。
建行深圳分行明确根据住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。
几乎同时，农行深圳分行也表示，新政下发前的二手房贷款按原有制度执行，新政实施后该行以深圳住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细则正在研究制定中。
很快，四大行深圳分行都响应了政府指导价。2月底，总部位于深圳的深圳农商行也做出了类似表态。
房贷按指导价上浮15%
指导价毕竟只是参考，银行放贷需要基于市场实际情况，按道理应允许有一定的偏离度。这个偏离度到底可以有多大？
曾有人在微博发布消息称，二手楼按照指导价放款，可以上浮15%，即如果指导价10万/平，可以按照11.5万/平贷款。经营抵押贷款暂时按照原评估价。但上述消息并没有得到银行的确认，包括被点名的两家银行也未置可否。
招商银行深圳分行对证券时报记者表示，该行将严格执行监管要求。建设银行深圳分行则表示，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，该行将二手房成交参考价格作为个人再交易贷款发放的重要参考依据，具体实施细则还在进一步研究和完善中。
多地严查经营贷违规流入楼市
2020年以来，政府鼓励银行对小微企业主发放房贷，让部分人看到了钻政策漏洞的机会。
相比住房按揭贷款，经营贷价格更便宜且有额度，于是有购房者想出办法，先借钱全款买房，再以住房为抵押，向银行套取经营贷拿来还买房的贷款。
监测到这个动向，去年以来，多地监管部门发文，严查经营贷违规进入楼市。
据证券时报记者了解，深圳部分银行对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。
上海地区银行对消费贷、经营贷展开自查追溯期，也接近6个月。今年1月底，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。
北京银保监局2月20日在官网上表示，针对北京房地产市场出现的一些投机炒房苗头，金融管理部门主动出击密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。
稍早一段时间，广东银保监局通过窗口指导、监管提示约谈等方式，部署全辖区银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况，针对违规问题立查立改，严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程。
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